Rückgang der Leerwohnungsziffer und Zunahme des Angebots an Geschäftsräumen

Die Leerwohnungsquote beziffert den Anteil leerstehender – und auf dem Wohnungsmarkt per Stichtag 1. Juni erhältlicher – Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. In Basel-Stadt ist diese Quote im Juni 2024 um 0,29 Prozentpunkte auf 0,77% gesunken. Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen hat sich von 1'229 auf 897 verringert. Einer der Gründe für den Rückgang ist nebst dem Bevölkerungswachstum die im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringere Wohnungsproduktion.

Struktur der Leerwohnungen

Im Stadtkanton weist der Leerstand bezüglich Zimmerzahl folgende Struktur auf: Dem Mittelwert von 0,8% (Vorjahr 1,1%) entsprechen die Dreizimmerwohnungen. Höhere Quoten von jeweils 1,0% (1,6%) und 0,9% (1,3%) entfallen auf die kleineren Wohnungen mit einem Zimmer bzw. zwei Zimmern. Tiefere Werte von 0,5% (0,8%) weisen die Vierzimmerwohnungen, die Fünfzimmerwohnungen mit 0,4% (Vorjahr 0,5%) und Wohnungen mit mindestens sechs Zimmern mit 0,2% (Vorjahr 0,4%) auf. Die Abnahme der Leerstandsquote ist bei den kleineren Wohnungen etwas stärker ausgeprägt.

3% der Leerwohnungen sind Neubauwohnungen der letzten zwei Jahre. Bei 18% handelt es sich um Wohnungen in Gebäuden, die innerhalb der vergangenen zwei Jahre renoviert worden sind.

Leerwohnungsziffer im Vergleich

Im Kanton Basel-Landschaft wurden gegenüber dem Vorjahr 272 leerstehende Wohnungen weniger, nämlich insgesamt 1'087 gezählt. Weil der Wohnungsbestand innert Jahresfrist weniger stark zugenommen hat und die Bevölkerungszunahme weiterhin hoch ist, sank die Leerwohnungsquote von 0,92% auf 0,73%. Für die gesamte Nordwestschweiz, d. h. auch unter Berücksichtigung der Bezirke Laufenburg und Rheinfelden des Kantons Aargau sowie der Bezirke Thierstein und Dorneck im Kanton Solothurn, ist aufgrund der zurzeit noch nicht verfügbaren Zahlen nur eine geschätzte Leerstandsziffer möglich. Falls keine allzu grossen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr eintreten, ist mit einer Quote von 0,9% für die Nordwestschweiz zu rechnen.

Die gesamtschweizerische Leerstandsziffer 2024 liegt zurzeit noch nicht vor. Letztes Jahr betrug diese 1,15%. Aufgrund der bisher zugänglichen Werte kann noch kein Trend erkannt werden. Im städtischen Vergleich liegt die Quote der Stadt Basel mit 0,8% über der für 2024 bereits verfügbaren Quote von Bern (0,4%) und Genf (0,5%). Für die anderen Grossstädte liegen noch keine aktuellen Zahlen vor. 2023 wiesen Lausanne 0,5%, Winterthur 0,2% und Zürich knapp 0,1% aus.

Die räumliche Verteilung des Leerstands im Stadtkanton zeigt grossräumig ein recht ausgeglichenes Bild: Gross- und Kleinbasel weichen mit 0,7% bzw. 0,8% Leerstand nur geringfügig voneinander ab. Kleinräumig, auf Wohnviertel-Ebene, treten die Unterschiede aber deutlicher hervor: Die höchsten Leerstandsquoten entfallen auf die Wohnviertel Altstadt Grossbasel und Rosental mit je 1,3% sowie auf die Wohnviertel Vorstädte und Kleinhüningen mit je 1,2%. Die Gemeinde Bettingen mit 0,2%, das Wohnviertel Bachletten mit 0,3%, sowie die Wohnviertel Wettstein und Bruderholz mit je 0,4% weisen die niedrigsten Leerwohnungsquoten auf. Der höhere Anteil grösserer Wohnungen, welche eine geringere Leerwohnungsquote aufweisen, ist einer der Gründe für die geringe Leerstandsquote in diesen Wohngebieten.

Mehr Leerstand von Geschäftsräumlichkeiten in der Region

Gemäss der zeitgleich vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft beider Basel (SVIT) durchgeführten Erhebung im Geschäftsbereich ist das Angebot an leerstehenden Geschäftsflächen in den beiden Basel um 0,8% von 362'000 m² auf 402'000 m² gestiegen. Im Stadtkanton stieg die Leerstandsfläche um 59'000 m² (+31%) auf 249'000 m², im Landkanton dagegen nahm sie um 18'000 m² (-11%) auf 153'000 m² ab. Infolge der gegenläufigen Entwicklung in den beiden Basel vergrösserte sich der Anteil des Stadtkantons am gesamten Angebot von 53% auf 62%. Die Veränderungen im Stadtkanton sind hauptsächlich auf gestiegene Leerstände bei den Büroflächen zurückzuführen. Auch der Kanton Basel-Land verzeichnete bei den Büroflächen die grösste Veränderung gegenüber dem Vorjahr (-18%), aber in entgegengesetzter Richtung.

Die Resultate basieren auf der Leerstandserhebung vom 1. Juni 2024. Der Wohnungsleerstand wurde durch das Statistische Amt des Kantons Basel-Stadt und das Amt für Daten und Statistik des Kantons Basel-Landschaft gemeinsam erhoben. Parallel dazu führte der SVIT beider Basel die Erhebung der leerstehenden Geschäftsflächen durch.

Die Daten sind abrufbar unter www.statistik.bs.ch/leerstand

Geringere Wohnbautätigkeit führt zu einem Rückgang der Leerwohnungsquote

Kommentar der Kantons- und Stadtentwicklung

Arealentwicklungen und die damit verbundene äusserst hohe Wohnbautätigkeit konnten in den vergangenen Jahren das Bevölkerungswachstum gut auffangen. Aufgrund der auch in Basel abnehmenden Bautätigkeit kommt es in diesem Jahr zum ersten Mal seit über 10 Jahren zu einem merklichen Rückgang der leerstehenden Wohnungen im Kanton Basel-Stadt. Mit einer Leerwohnungsquote von 0,8% weist Basel jedoch weiterhin den grössten Anteil leerstehender Wohnungen unter den grösseren Schweizer Städten auf.

Während schweizweit die Zahl leerstehender Wohnungen seit 2020 stark rückläufig ist, lässt sich dies verzögert auch für den Kanton Basel-Stadt feststellen. Innerhalb eines Jahres ist die Leerwohnungsquote von 1,1% auf 0,8% gefallen. Der Grund liegt darin, dass die Neubautätigkeit stark zurückgegangen ist und das Bevölkerungswachstum nicht (mehr) auffangen konnte. Die abnehmende Wohnbautätigkeit ist nicht nur in Basel zu beobachten, sondern generell in der Schweiz. Schweizweit zeigen die Statistiken seit 2019 einen Einbruch des Wohnungsneubaus. Die Gründe für den Rückgang der Bautätigkeit liegen in den gestiegenen Baupreisen und Zinsen. Ebenfalls einen Einfluss hat die Tatsache, dass es sich vermehrt um komplexere und teurere Bauvorhaben handelt (Verdichtungsprojekte statt Bauen auf der der grünen Wiese), die mehr Einsprachen und Verzögerungen zur Folge haben. Zudem hat auch der Basler Wohnschutz zu einer allgemeinen Verunsicherung geführt.

Funktionierender Wohnungsmarkt trotz niedrigem Leerstand

Trotz des niedrigeren Leerstandes liegt die Zahl der Umzüge in Basel-Stadt unverändert bei 20'000 Personen pro Jahr. Es zeigt sich somit, dass der Wohnungsmarkt in Basel-Stadt nach wie vor weitgehend gut funktioniert. In rund jeder zehnten Wohnung fand ein Mieterwechsel statt. Auffällig ist zudem, dass der Leerstand besonders stark in Quartieren gesunken ist, in denen in den vergangenen Jahren grössere Wohnbauprojekte fertiggestellt wurden. Beispielsweise ging im Iselinquartier die Leerwohnungsquote von 1,2% auf 0,6% zurück. Dort kamen im vergangenen Jahr 450 neue Wohnungen auf den Markt. Das zeigt, dass Neubauwohnungen schnell vermietet werden und eine breitere Umzugsdynamik auslösen. Deshalb ist es wichtig, dass anstehende Arealentwicklungen weiter vorangetrieben werden – auch wenn Basel im Vergleich zu anderen grösseren Städten wie Bern, Zürich oder Winterthur einen deutlich höheren Wohnungsleerstand ausweist.

Basel baut Zukunft

Damit es in Basel auch mittelfristig genügend Wohnraum gibt, sind Arealentwicklungen wichtig. Das grösste Potenzial liegt dafür bei den sogenannten Transformationsarealen: Industrieareale wie das Areal Dreispitz Nord oder das Areal klybeckplus im Kleinbasel werden schrittweise für Wohnnutzungen geöffnet und zu attraktiven und klimafreundlichen Stadtteilen transformiert, in denen künftig gearbeitet, gewohnt und die Freizeit verbracht wird. Mittel- bis langfristig werden so 10'000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Mit dem vom Grossen Rat im Mai verabschiedeten Gegenvorschlag und dem damit verbundenen Rückzug der Initiative "Basel baut Zukunft" ist ein grosser Schritt vollbracht, dass auf den Transformationsaralen dereinst tatsächlich Wohnraum für Tausende von Menschen geschaffen wird – ein Drittel davon gemeinnützig und dauerhaft in Kostenmiete.