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Am 28. Mai 2022 trat die Verordnung zum Wohnraumschutz in Kraft. Drei Jahre später zeigen statistische Indikatoren mögliche Auswirkungen.
Das Statistische Amt Basel-Stadt veröffentlicht im Auftrag der Kantons- und Stadtentwicklung Indikatoren zum Wohnraumschutz. Die nun vorliegenden Indikatoren erlauben keine kausalen Rückschlüsse zur Wirkung der Verordnung. Dafür wären gezielte Studien notwendig, die möglichst identische Objekte oder Räume mit und ohne Wohnraumschutz vergleichen. Neben dem Wohnschutz können auch andere Faktoren wie zum Beispiel die Zinswende, die Bauteuerung und zunehmend komplexe Bauvorhaben und Bauvorschriften den Verlauf der Indikatoren beeinflussen. Zudem zeigen sich gewisse Effekte erst mit Verzögerung. Der Regierungsrat plant deshalb eine vertiefende Evaluation der Wohnraumschutzbestimmungen zu einem späteren Zeitpunkt, wenn sich auch eine gewisse Rechts- und Anwendungspraxis etabliert hat.
Die Indikatoren sind in drei Bereiche gegliedert:
Auch ohne eindeutige Kausalität lassen sich in einzelnen Zeitreihen Entwicklungen auf dem Basler Wohnungsmarkt beobachten, die mit dem Wohnraumschutz in Zusammenhang stehen könnten. Solche Effekte zeigen sich entweder vor dem Inkrafttreten (als Vorholeffekte) oder danach.
Die Analyse zeigt keinen dämpfenden Effekt auf die Mietpreise. Die Entwicklung der Mietpreise hängt von vielen Faktoren ab, wie zum Beispiel Erhöhungen des Referenzzinssatzes oder Mietanpassungen bei Mieterwechseln ohne Renovation. Es gilt auch zu beachten, dass nur wenige Wohnungen im Kanton das Wohnschutzverfahren mit Mietzinskontrolle durchlaufen haben. Auch die Auswertung nach Mietdauer oder die Quartilsanalyse liefern keine Hinweise auf eine Preisbremse durch den Wohnraumschutz. Deutlicher zeigt sich der Zusammenhang beim Rückgang der Leerkündigungen.
| Jahr | Anzahl von Umbau betroffene Wohnungen | Anzahl Leerkündigungen (Wohnungen) aufgrund Umbau | Anzahl Leerkündigungen (Wohnungen) aufgrund Abbruch |
|---|---|---|---|
| 2014 | 2143 | 257 | 30 |
| 2015 | 1964 | 281 | 178 |
| 2016 | 1670 | 336 | 61 |
| 2017 | 1920 | 472 | 43 |
| 2018 | 1958 | 402 | 108 |
| 2019 | 2244 | 480 | 219 |
| 2020 | 2278 | 456 | 115 |
| 2021 | 2450 | 441 | 63 |
| 2022 | 2486 | 239 | 63 |
| 2023 | 1789 | 83 | 19 |
Seit der zweiten Jahreshälfte 2022 ist ein Einbruch bei Baugesuchen für Sanierung, Umbau oder Renovation festzustellen. Weniger stark betroffen waren Projekte, die nicht unter die Wohnschutzgesetzgebung fielen. Auffällig ist zudem ein kurzfristiger Anstieg von Baugesuchen unmittelbar vor Inkrafttreten der Verordnung – vermutlich, um der neuen Bewilligungspflicht zuvorzukommen.
| Jahr-Halbjahr | Unter Wohnschutzgesetzgebung fallende Projekte mit Schlagwort "Umbau/Sanierung/Renovation | Andere Projekte mit Schlagwort "Umbau/Sanierung/Renovation |
|---|---|---|
| 2018-H1 | 50 | 48 |
| 2018-H2 | 62 | 59 |
| 2019-H1 | 60 | 53 |
| 2019-H2 | 57 | 49 |
| 2020-H1 | 54 | 55 |
| 2020-H2 | 52 | 64 |
| 2021-H1 | 81 | 74 |
| 2021-H2 | 83 | 81 |
| 2022-H1 | 113 | 48 |
| 2022-H2 | 26 | 55 |
| 2023-H1 | 27 | 61 |
| 2023-H2 | 33 | 50 |
| 2024-H1 | 39 | 53 |
| 2024-H2 | 35 | 33 |
Ein ausgeprägter Vorholeffekt zeigt sich bei den Umwandlungen in Stockwerkeigentum. Die Zahl der Grundstücke (sogenannte Stammparzellen), auf denen Stockwerkeigentum begründet wurde, stieg vor dem Inkrafttreten der Verordnung deutlich an und ging danach wieder zurück. Es liegt nahe, dass dieser Anstieg durch die neu eingeführte Bewilligungspflicht ausgelöst wurde. Der Indikator zählt auch die auf diesen Grundstücken vorhandenen Wohnungen. Wichtig zu beachten ist, dass diese Wohnungen in vielen Fällen auch nach der Umwandlung in Stockwerkeigentum Mietwohnungen bleiben.
| Jahr | Anzahl Stammparzellen | Anzahl Wohngebäude | Anzahl Wohnungen |
|---|---|---|---|
| 2018-H1 | 4 | 4 | 25 |
| 2018-H2 | 8 | 8 | 32 |
| 2019-H1 | 8 | 7 | 37 |
| 2019-H2 | 10 | 11 | 70 |
| 2020-H1 | 11 | 12 | 56 |
| 2020-H2 | 9 | 11 | 38 |
| 2021-H1 | 13 | 14 | 66 |
| 2021-H2 | 25 | 31 | 175 |
| 2022-H1 | 207 | 237 | 1800 |
| 2022-H2 | 2 | 2 | 3 |
| 2023-H1 | 6 | 8 | 67 |
| 2023-H2 | 7 | 7 | 38 |
| 2024-H1 | 3 | 5 | 190 |
| 2024-H2 | 5 | 5 | 20 |
Ein möglicher Einfluss des Wohnraumschutzes auf die Neubautätigkeit wird ebenfalls diskutiert. Im Jahr 2024 ging die Zahl neuer Wohnungen deutlich zurück. Hauptgrund hierfür war, dass keine Arealentwicklungen fertiggestellt wurden. Zugleich stieg die Zahl der baubewilligten Wohnungen im selben Jahr wieder spürbar an. Ein direkter Zusammenhang mit dem Wohnraumschutz ist daher eher unwahrscheinlich, zumal die Wohnraumschutzbestimmungen mit Ausnahme des Ersatzneubaus nur für bestehenden Wohnraum und nicht für den Bau neuer Wohnungen gelten.
Die Kommission verzeichnete steigende Fallzahlen in allen Kategorien. In den Jahren 2023 und 2024 wurden jeweils drei Fälle von Ersatzneubauten beurteilt (Festlegung maximaler Nettomietzinse). Im Jahr 2024 gab es 124 Prüfungs- und Bewilligungsverfahren für Umbauten, Renovationen und Sanierungen. Mehr Informationen zu den verschiedenen Verfahren finden Sie bei der staatlichen Stelle für Wohnraumschutz.
| Jahr | Einfaches Prüfungsverfahren | Vereinfachtes Bewilligungsverfahren | Umfassendes Bewilligungsverfahren | Begründung von Stockwerkeigentum | Festlegung max. Nettomietzins |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2 | 8 | 2 | 1 | 0 |
| 2023 | 27 | 20 | 6 | 11 | 3 |
| 2024 | 73 | 41 | 10 | 18 | 3 |
Das vollständige Indikatorenset finden Sie unter statistik.bs.ch/indikatorenset/wohnraumschutz. Die Indikatoren werden künftig jährlich aktualisiert.