Wie sich Leerkündigungen über die Zeit schätzen lassen

Was sind Leerkündigungen?

Wenn ein Mehrfamilienhaus abgerissen oder umfassend umgebaut wird, kommt es vor, dass allen Mietenden gekündigt und sie zum Auszug gezwungen werden. Dieses vollständige "Entleeren" eines Gebäudes bezeichnen wir als Leerkündigung. 

Solche Fälle werden statistisch nicht erfasst. In den amtlichen Registern gibt es keine Informationen darüber, wer wann eine Wohnung gekündigt hat – oder ob die Kündigung vom Mieter oder der Vermieterin ausging. Deshalb lässt sich die Anzahl leergekündigter Wohnungen nicht direkt berechnen.

Wie wir Leerkündigungen trotzdem abschätzen können

Trotz fehlender direkter Angaben erlaubt die Datenlage eine Annäherung. Wir verknüpfen dazu zwei Informationsquellen: das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) und das Einwohnerregister (EWR).

Mit dieser Kombination lässt sich Folgendes beobachten:

• Welche Gebäude wurden in einem bestimmten Zeitraum umgebaut oder abgerissen?
• Wie viele Personen waren vor dem Bauprojekt dort gemeldet?
• Wie viele Personen wohnen nach dem Umbau weiterhin dort?
• Wie lange sind diese bereits dort gemeldet?

Daraus lässt sich abschätzen, ob ein Gebäude während eines Bauprojekts (fast) vollständig entleert wurde – also eine Leerkündigung stattgefunden hat.

Unsere Annahme: Wenn nach einem Umbau weniger als 10 Prozent der früheren Bewohnerinnen und Bewohner zurückkehren, ist das ein starkes Indiz für eine Leerkündigung.

So funktioniert die Methode

Zunächst betrachten wir nur Bauprojekte, die für eine Leerkündigung in Frage kommen. Berücksichtigt werden ausserdem nur Gebäude mit vier oder mehr Wohnungen, die bei einem Umbau mindestens 15 Jahre alt sind.

Die Auswertung umfasst vier Schritte:

1. Personen identifizieren: Wir erfassen alle Personen, die ein Jahr nach Abschluss eines Bauprojekts (Umbau oder Ersatzneubau) im Gebäude gemeldet sind.
2. Wohndauer prüfen: Wir prüfen, wie lange diese Personen bereits dort wohnen – und zählen, wie viele bereits seit mindestens zwei Jahren dort wohnen.
3. Vergleich vor Baubeginn: Dann setzen wir diese Zahl ins Verhältnis zur Zahl der gemeldeten Personen zwei Jahre vor Baubeginn.
4. Schwellenwert anwenden: Liegt dieser Anteil bei höchstens 10 Prozent, gilt das Gebäude als leergekündigt.

Fallbeispiel

Im ersten Fall beträgt der Anteil der Bewohnerinnen und Bewohner 10 Prozent, im zweiten Fall 30 Prozent. Deshalb sprechen wir im ersten Fall von einer Leerkündigung – im zweiten nicht.

Warum diese Methode nur eine Schätzung ist

Die Methode stützt sich auf indirekte Informationen. Dabei gibt es zwei Probleme:

• Falsch Positive: Wohnungen gelten fälschlich als leergekündigt, obwohl es keine Leerkündigung gab. Etwa wenn die Kündigung nicht mit einem baubewilligungspflichtigen Projekt zusammenhängt.
• Falsch Negative: Wohnungen werden nicht als leergekündigt erkannt, obwohl sie es sind – zum Beispiel, weil sich zu viele Bewohner nicht abmelden.

Die Folge: Die Methode kann sowohl zu viele als auch zu wenige Leerkündigungen erfassen. Die absolute Zahl hängt von Annahmen ab und sollte nicht als eindeutige Grösse interpretiert werden.

Dennoch eignet sich die Methode, um Entwicklungen im Zeitverlauf zu zeigen.

Zwar ist die Methode nicht ganz exakt, wurde aber über die Jahre gleichbleibend angewendet. Solange sich die Ungenauigkeiten konstant halten, lassen sich die Ergebnisse gut über die Zeit vergleichen. So sind Aussagen zur Entwicklung möglich – auch wenn die exakten Zahlen unsicher bleiben.

Was ist mit Abrissprojekten?

Bei einem vollständigen Gebäudeabbruch gehen wir grundsätzlich davon aus, dass alle Mietverhältnisse beendet wurden. Deshalb zählen wir in solchen Fällen alle Wohnungen im Gebäude als leergekündigt.

Weniger Leerkündigungen im Zeitverlauf

Auch wenn es keine Statistik zu Mietkündigungen gibt, lässt sich die Entwicklung der Leerkündigungen über die Jahre methodisch zuverlässig abschätzen. Die Auswertungen zeigen: In den Jahren 2022 und 2023 sind Leerkündigungen zurückgegangen.

Weiterführende Informationen

• Artikel zum Wohnraumschutz